存量商品房“带押过户”，是近期东莞楼市的热点话题之一。随着“双预告登记”等业务自4月3日起启动办理，东莞存量商品房“带押过户”正式进入实操阶段。不少市民对这项新政十分关注，希望进一步了解“带押过户”业务的办理范围和注意事项。为此，南方+联合市住建局和不动产登记等部门就“带押过户”相关问题进行答疑。


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问：是否只有住宅才可以办理“带押过户”？

答：《关于开展存量商品房“带押过户”业务有关事项的通告》（下称“通告”）所称“存量商品房”既包括商品住宅，也包括商业、办公等非住宅商品房，只要符合通告明确的适用范围及办理条件，均可申请办理“带押过户”。

问：登记在公司名下的房产，是否可以办理“带押过户”？

答：凡是符合通告明确的适用范围及办理条件的存量商品房，无论产权是登记在个人还是公司名下，均可申请办理“带押过户”。

问：非“全市通办”楼盘的存量商品房是否可“带押过户”？

答：非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可进行“带押过户”交易，申请人可到不动产所在镇街（园区）不动产登记部门咨询办理。

问：房产存在二押或三押的情况，是否可以办理“带押过户”？

答：存在两个或以上抵押权的房产暂不能办理“带押过户”。

问：买方或卖方使用公积金或公积金商业贷组合贷款，是否适用“带押过户”？

答：买方或卖方使用住房公积金贷款或公积金商业贷组合贷款，同样可按照存量房商品房“带押过户”模式办理。

问：卖方目前跟银行办理的是房屋抵押经营贷款，是否也可以进行“带押过户”？

答：只要卖方是跟银行机构办理的房屋抵押贷款，无论贷款是何种性质，均可按“带押过户”模式进行房产交易；卖方跟非银行业金融机构办理了房屋抵押贷款的，暂不能进行“带押过户”。

问：“带押过户”过程中如何保障资金安全？

答：为保障“带押过户”资金安全，防控业务风险，推行交易资金由公证机构提存账户监管模式；买卖双方贷款银行属同一银行机构的，经买卖双方及贷款银行三方同意后，也可自行选择资金提存（监管）方式。

问：什么是资金提存？它可以起到什么作用？

答：资金提存是买方或买方贷款银行按照交易各方约定的条件将购房款或者购房贷款提交至资金提存账户进行监督、保管，并在交易条件成就时交付给卖方贷款银行或卖方的活动。资金提存具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力，可以有效防范在银行贷款未归还的情况下注销抵押登记带来的风险，有利于保障银行债权不受损，也有利于买卖双方交易资金安全，降低房屋交易风险和成本。

问：在办理“双预告”登记之后无法完成过户的，该如何处理？

答：如出现查封、限制交易等情况无法完成过户的，资金提存机构将提存账户中的购房款及利息分别返还买方贷款银行及买方本人，申请人可一并申请注销存量房商品房转移预告登记和注销抵押权预告登记。

问：“带押过户”是否会出现房屋办理了转移登记后无法完成买方抵押权登记导致银行无法放款的情形？

答：“带押过户”业务流程中，卖方抵押权注销登记、双方转移登记、买方抵押权首次登记业务是由各方当事人一并申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿，不存在业务分步办理风险。

问：卖方可以在线上向贷款银行提出“带押过户”申请吗？

答：可以。市住房和城乡建设局已在“莞e住建”微信小程序开设“带押过户”专栏，卖方可以通过“莞e住建”线上向其贷款银行提出“带押过户”申请，并查询贷款银行的审核结果。卖方也可线下向贷款银行提出申请。

问：“带押过户”多长时间可以办好？

答：存量商品房“带押过户”主要涉及房地产买卖合同网签备案、“双预告”登记（即存量商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立一并办业务）以及“三合一”登记（即存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记一并办业务）共三项政务服务事项。其中，房地产买卖合同网签备案可由买卖双方当事人通过线上或线下两种模式即时办结；“双预告”登记2个工作日内办结；“三合一”登记3个工作日内办结。其余非政务服务事项的办理时限（如银行贷款申请等），请以相关机构意见为准。

买卖双方贷款机构为同一机构或买方不需要通过贷款支付购房款的，可结合实际工作需要，适当调整简化工作流程。

【记者】谢麦诗

图片由受访者提供

【作者】 谢麦诗

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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