时代中国净利率连续下滑,负债破千亿

来源:投资时报 2020-03-18 10:16:35

时代中国控股有限公司(下称时代中国,01233.HK)最终还是没能跃过“千亿”门槛大关!

2019年,该公司销售额实现783.6亿元,同比增长29.32%;营业收入为424.33亿元,同比增长23.44%;实现归母净利润52.13亿元,同比增长18.5%。

《投资时报》研究员注意到,虽然时代中国2019年业绩还在不断增长,但与往年相比增速已明显放缓。而在2018年就已提出的千亿目标计划,至今,依然未能如愿。

在千亿目标未能实现后,时代中国也将2020年的合约销售目标定为823亿元,同比仅增长5%,远低于2019年的销售增速。

值得注意的是,虽然时代中国销售额未能突破千亿,但其负债却首次突破千亿元。据年报显示,截至2019年末,时代中国负债总额为1253.94亿元,同比增长29.6%,资产负债达到77.84%。

另外,《投资时报》研究员注意到,时代中国近三年的销售净利率已明显下滑,且合营及联营权益占比大幅提高。

截至2020年3月15日,时代中国报收于13.18港元/股,较52周高点下挫22.47%。

净利率连续下滑

时代中国是广东省领先的物业开发商之一,专注于开发中高端市场住宅物业,其主要业务包含物业开发、物业租赁和物业服务。

Wind数据显示,2017—2019年,时代中国分别实现232.41亿元、344.77亿元和424.33亿元营收,同比分别增长43.19%、48.35%和23.98%;实现归母净利润分别为26.67亿元、43.99亿元和52.13亿元,同比增长36.43%、64.94%和18.49%。

同期,该公司的合同销售额分别为416.3亿元、606亿元和783.6亿元,同比增长41.9%、45.6%和29.32%。

从以上数据可以看出,2019年时代中国的业绩增速和合同销售额,较往年明显放缓,且归母净利润增速较2018年下滑46.45个百分点。

另外,《投资时报》研究员注意到,时代中国在营业成本不断增长的同时,销售净利率却不断下滑。

据Wind数据显示,2017—2019年,时代中国的营业成本分别为166.6亿元、237.54亿元和299.98亿元,同比增长39.34%、42.58%和26.29%。而同期,该公司的销售净利率分别14.38%、13.95%和13.01%,处于连续下滑状态。

从成本端来看,2019年时代中国的销售及市场推广成本达到12.12亿元,同比增长45%;行政开支达到15.54亿元,同比增长39.8%;融资成本也达到10.11亿元,同比增长51.5%。均明显超过当期营收、销售以及净利润增速。

值得关注的是,在销售费用快速增长的同时,其降价促销情况也十分明显。年报显示,2019年该公司合同销售面积约为534.7万平方米,同比增加约43%,销售均价同比下降9.7%。

从2019年全年销售业绩来看,由于时代中国的土地储备集中在大湾区,该公司的销售主力也集中在广州、佛山、珠海等大湾区核心城市。据了解,其于广州、佛山、珠海等3个城市的销售额分别为216.4亿元、227.6亿元、78.78亿元,在总销售额中的占比分别为27.6%、29.0%、10.1%,合计为66.7%。

此外,时代中国2019年全年拿地面积达到757.5万平方米,大幅超过同期534.7万平方米的销售面积。

时代中国近四年部分财务数据(单位:亿元)

数据来源:Wind

负债破千亿

2019年,对于上市满6年的时代中国而言,可谓是喜忧参半。一方面,该公司完成了783.6亿元的合同销售金额,同比增长29.32%;另一方面,为完成目标而付出的代价就是债务水平的不断增加。

Wind数据显示,截至2019年末,时代中国的负债总额为1253.94亿元,同比增长29.6%,资产负债率为77.84%,较2018年末增长2.87个百分点。

值得注意的是,时代中国有息负债合计为532.61亿元。其中,一年内到期的借款为185.98亿元,同比增加154.35%;另有342.107亿元借款须在两年至五年内偿还,仅4.524亿元借款须在五年后偿还。

为了偿还借款,时代中国以部分投资物业、与合营企业的权益、物业存货及物业、厂房及设备作抵押,其账面值分别约为5.794亿元、5.102亿元、80.483亿元及4.958亿元。

事实上,《投资时报》研究员注意到,该公司的合营及联营的权益总额也在大幅增长。年报显示,时代中国合营及联营企业的权益合计为101.07亿元,同比增长95.95%。

以当前在运作的房地产项目来看,竣工期在2021/2022年的项目,权益比例较前期明显下降。以广州为例,预计竣工时间最晚,广州黄埔华甫等的三个项目的权益比例只有30%、35%、32%。

当然,为应对资金压力,时代中国还通过发债融资。

《投资时报》研究员梳理发现,2019年时代中国共发行两只企业债,债券代码分别为4499.HK和4499x.HK,发行规模合计为5亿美元,发行利率同为6.75%。值得一提的是,最近的一只代码为5458.HK的债券,将于2020年11月27日到期,发行规模为3亿美元。

另外,《投资时报》研究员注意到,随着时代邻里(09928.HK)的上市,时代中国的员工数量大幅减少。

据年报显示,2017年和2018年,时代中国的员工人数分别达到7492人、9502人,而至2019年上半年,员工数量进一步增长至12692名。

但截至2019年末,时代中国拥有员工人数仅为5955名,比2019年中期减少6737名,比2018年底减少3547名。

这其中,时代邻里的上市或分流了一部分员工人数,但具体人数年报并未披露。

为实现弯道超车,截至2019年底,时代中国通过参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购,在广州、佛山、江门等城市共购入28幅地块,持有土地储备约为2300万平方米。据该公司称,2020年其买地金额大概在250亿元—300亿元左右。

最新公告显示,时代中国1月、2月的合同销售金额分别为66.72亿元和10.82亿,2月较1月,环比下降83.78%。根据克而瑞研究统计,2月百强房企全口径销售额达3243.3亿元,环比下降43.8%。

业内人士表示,从2019年房企的规模来看,头部房企的增速的确已经明显放缓,并且预计2020年规模增长整体放缓将是个大概率事件,但不排除部分房企会通过并购等方式推动规模化持续快速增长。

标签:时代中国负债破千亿

相关新闻